Fase Preliminare

Prima di firmare il rogito dal Notaio, solitamente l’acquirente e il venditore concludono un contratto privato preliminare chiamato “contrato de arras”. Tale contratto non è obbligatorio né registrabile nel “registro della propiedad”, ma la legge lo considera un contratto valido e obbliga a rispettare tutte le clausole che in esso vengono firmate.

Pertanto, se stai valutando di acquistare una casa, è importante verificare adeguatamente tutta la documentazione prima di firmare qualsiasi cosa. Prima di firmare un “contrato de arras” occorre tener conto di alcune questioni importanti:

• Chi firma per la parte venditrice. Quando vende un un’impresa di costruzione, firma l’amministratore o il mandatario della società. Se si tratta di una compravendita tra privati, dovranno firmare tutti i proprietari, e se si tratta di una casa comune o familiare, entrambi i coniugi.

• Situazione “registral” dell’immobile. È fondamentale verificare che l’abitazione sia libera da oneri, se su di essa grava un’ipoteca, un sequestro, un pignoramento o se vi sono limitazioni nel regolamento condominiale. È possibile richiedere direttamente al “registro de la propiedad” una visura ipotecaria.

• Verificare eventuali situazioni debitorie dell’immobile. Prima dell’acquisto assicurarsi che l’appartamento sia al corrente con i pagamenti delle quote condominiali, IBI, spazzatura e bollette della luce e dell’acqua.

• Prezzo. Determinare chiaramente il prezzo dell’immobile e il metodo di pagamento.

• Caparra. Al momento della stipula del contratto privato di solito viene dato un importo come parte del pagamento del prezzo totale o “caparra” nota come “arras” che lega entrambe le parti.

L’atto Pubblico di Compravendita

Durante la celebrazione di una compravendita notarile i compratori dichiarano la loro volontà di acquistare l’immobile nelle condizioni accordate. Il notaio, pubblico ufficiale, attesta  l’autenticità di tali dichiarazioni nell’atto in modo che nessuna delle parti potrà negare all’altra ciò viene dichiarato. In caso di controversie, l’atto pubblico di compravendita è considerata una prova privilegiata.

All’atto della firma dell’atto pubblico di compravendita, il notaio:

• Verifica l’identità, la capacità e la legittimazione del venditore e dell’acquirente.
• Espone lo stato degli oneri che gravano sull’abitazione
• Verifica il numero di riferimento catastale dell’abitazione per controllare che ci sia  la giusta corrispondenza con il titolo del venditore
• Avvisa alle parti delle loro obbligazioni legali e in particolare degli obblighi fiscali derivanti dalla compravendita
• Spiega come avverrà la ripartizione dei costi dell’operazione tra le parti
• Gestisce, se le parti lo richiedono, il pagamento delle diverse spese che comporta la scrittura pubblica.

Procedure successive al rogito

Una volta firmato l’atto di compravendita ci sono una serie di pratiche da portare a termine:

• Bisogna liquidare le imposte derivate dalla compravendita attraverso presentazione del modello 600 all’Agenzia Tributaria. Per tale adempimento avrai un termine di 30 giorni lavorativi.
• Registrare l’atto di compravendita nel “registro de la propiedad” che corrisponde alla nostra conservatoria dei registri immobiliari.
• Richiedere la voltura dell’acqua e della luce.

Se stai valutando di comprare una casa alla Isole Canarie gli avvocati del nostro studio ti possono assistere durante tutto il processo di compravendita per realizzare l’operazione con serenità e sicuerezza giuridica. Contattaci per richiedere un preventivo.